Сделки с недвижимостью в Израиле, запись прав в табо			Торговое право: регистрация и сопровождение фирм
	Наследство и раздел имущества в Израиле			Банкротство юридических и физических лиц в Израиле

Сделки с недвижимым имуществом в Израиле

Итак, сделка с недвижимостью начинается с проверки «юридической чистоты» имущества, которое будет предметом сделки. Эта проверка является важной составляющей работы адвоката, поскольку в случае его небрежности к покупателю недвижимости могут перейти долги продавца, на погашение которых он никак не рассчитывал и это, в свою очередь, может стать поводом для судебного иска к адвокату по возмещению убытков. В некоторых случаях наличие запретов и арестов, обременяющих имущество, могут сделать невозможной планируемую сделку, по крайней мере, в обозримом будущем.

В Израиле недвижимость может быть зарегистрирована в одной из нескольких организации или в нескольких организациях одновременно, таких как Бюро по регистрации недвижимости (на иврите «лишкат ришум мераркеин»), в простонародье называемом ТАБО, в строительной компании (хевра мешакенет) или в Земельном управлении Израиля (мингаль мераркеи исраэль). Однако перевод права собственности на объект недвижимости с продавца на покупателя, после которого последний становиться собственником имущества, производиться только в Бюро по регистрации недвижимости в отношении квартир, домов, объектов для бизнеса и в Земельном управлении Израиля в отношении долгосрочной аренды земельных участков, на которых построены жилые объекты. Строительные компании не являются органами государственной регистрации сделок с имуществом и переводят права как бы предварительно с обязательством в будущем произвести государственную регистрацию. Однако перевод прав в строительной компании ни коим образом не ущемляет права покупателя по сравнению с государственной регистраций и последний может совершать все предусмотренные законом сделки с приобретенным имуществом: продавать его, сдавать в аренду, дарить, закладывать и т.д.. Такое имущество может быть и предметом наследования.

Права на квартиру могут быть записаны также в Залоговом управлении, если она заложена в порядке обеспечения какого-либо обязательства.

Следует также провести проверку в Инженерном управлении муниципалитета на предмет соответствия квартиры утвержденному проекту, с тем, чтобы убедиться, что в квартире не производились изменения без надлежащего разрешения органов местной власти, что отсутствуют судебные приказы о сносе строения в связи с незаконностью постройки или ее аварийностью.

Разумеется, регистрацию права собственности гораздо удобнее производить в одной организации, однако в связи с тем, что в Израиле эта деятельность была начата только в шестидесятые годы прошлого века Бюро по регистрации недвижимости не в состоянии провести регистрацию прав в отношении всего огромного массива собственности в короткий срок, но постепенно остаток собственности, зарегистрированный в других организациях, сокращается.

Из ТАБО истребуется выписка из реестра собственности (несах табо), из строительной компании – справка о владении (ишур баалют), из Земельного управления- справка о собственности, а из Залогового управления- справка о залоге. Если имущество зарегистрировано в ТАБО, то достаточно получить данные только из этой организации, если же – в Земельном управлении, то необходимы данные из трех остальных организации.

Как правило, необходимые предварительные данные, которые не являются официальными, можно получить с помощью интернета с оплатой сборов посредством кредитной карточкой, но официальные данные проверок, которые принимаются регистрирующими органами и банками, получаются посредством посыльного. Процедура проверки занимает 1,5-2 недели и обходиться клиенту с учетом оплаты услуг посыльного в 800-900 шекелей .

Теперь, когда мы убедились, что квартира зарегистрирована у установленном порядке именно на то лицо, которое предлагает ее к продаже, и она «чиста» от каких- либо обременений мы можем приступать к заключению договора купли- продажи. При этом продавец должен обеспечить неизменность юридического состояния квартиры с момента заключения договора до момента регистрации права собственности на имя покупателя. Этой цели служит либо предупредительная запись в ТАБО (эарат азара), если имущество зарегистрировано в Бюро по регистрации имущества, либо запись залога в Залоговом упрвлении, если имущество зарегистрировано в строительной компании, которые производятся адвокатом после подписания основного договора и производства первого платежа, как правило, в размере 10% стоимости квартиры за счет личных средств покупателя, а не за счет банковской ссуды. Эта цифра является приблизительной и зависит как от имущественного положения и «надежности» заемщика так и от кредитной политики банков в свете экономической ситуации в стране и в мире. Если ситуация ухудшается и банки прекращают выдавать кредиты в размере 90% стоимости имущества, покупателю придется выложить более значительную сумму.

Строительные компании также производят в своих книгах предупредительные записи на основании договоров, полученных от адвокатов. Некоторые ипотечные банки излишне подстраховываются и требуют предупредительных записей как в ТАБО, так и в Залоговом управлении в отношении имущества, зарегистрированного в Бюро по регистрации недвижимого имущества. При наличии предупредительной записи продавец не сможет продать имущество другому лицу или совершить какую- либо другую сделку с ним.

Одна предупредительная запись с учетом стоимости услуг посыльного будет стоить клиенту примерно 200 шекелей.

Обычно оплата стоимости квартиры осуществляется в три платежа. О первом платеже мы уже сказали, второй составляет, как правило, около 80% стоимости квартиры.

Здесь следует пояснить, что подавляющее большинство недвижимого имущества в Израиле приобретается за счет ипотечных ссуд банков и, как правило, продаваемое имущество обременено остатком непогашенной ссуды. Поэтому до тех пор пока остаток ссуды не будет погашен, «заморожен» либо переведен на другое имущество, приобретаемое продавцом взамен отчуждаемого, банк, в пользу которого произведен залог этого имущества, не даст согласие на его отчуждение. В связи с этим второй платеж производиться под письменное обязательство банка освободить имущество от залога после погашения, «заморозки» либо перевода остатка ссуды на другое имущество (михтав каванот). В отношении выдачи ипотечных ссуд, их погашения, «заморозки», перевода на другое имущество и другим вопросам, связанным с ипотекой, можно почерпнуть полезную информацию на сайте www.maskanta/ru.

Последний платеж в размере 5-10% стоимости имущества производиться при отсутствии долгов на имуществе (например, за коммунальные платежи и местному налогу) при передаче ее покупателю в срок, указанный в договоре, вместе с комплектом документов, необходимых для регистрации права собственности на имя покупателя.

Как правило, от момента заключения договора купли-продажи имущества до получения имущества во владение (например, вселения в квартиру) проходит 3-4 месяца. Перевод прав на имущество на имя покупателя, если имущество зарегистрировано в строительной компании, занимает до 6 месяцев; если имущество зарегистрировано в Бюро по регистрации имущества- 2-3 месяца. Названные сроки являются приблизительными и их конкретные значения зависят от индивидуальных особенностей имущества, продавца и покупателя, требований банков, вовлеченных в сделку, загруженности регистрирующих органов и т.д..

Стоимость перевода прав на имущество в Бюро по регистрации недвижимого имущества- до 1000 шекелей; стоимость перевода прав в строительных компаниях, интересы которых, как правило, представляют адвокатские фирмы- от 500 до 5000 шекелей.

Гонорар адвоката по сопровождению сделки с недвижимым имуществом составляет от 1,5 до 3% стоимости имущества с добавлением налога на добавленную стоимость, который в настоящее время установлен в Израиле в размере 15,5%.

Статьи данного раздела

• Договор о покупке и аренде недвижимости в Израиле - 03.10.2009 04:12